Vedligeholdelsesplan: Eksempel på en 10-års plan – bygningsdel for bygningsdel

Det er nemt at blive enige om, at ejendommen skal vedligeholdes. Det svære er at svare på, hvad der skal laves først, hvad det koster, og hvor meget der skal sættes til side hvert år. Det er præcis de tre spørgsmål, en vedligeholdelsesplan svarer på. I denne guide får du et konkret eksempel på en 10-års plan for en ældre etageejendom, en gennemgang af det, planen skal indeholde, og en trin for trin-guide, hvis I vil lave et første udkast selv.

Hvad skal en vedligeholdelsesplan indeholde?

Uanset om planen laves til en boligforening, en udlejningsejendom eller et parcelhus, består den af de samme fem dele:

• En liste over ejendommens bygningsdele – tag, facader, vinduer, trapper, kælder, installationer og udearealer
• En vurdering af tilstanden for hver bygningsdel, baseret på en gennemgang på stedet
• Den anbefalede indsats – reparation, udskiftning eller løbende vedligehold
• Det år, arbejdet bør udføres, og en prioritet: akut, 1-3 år eller 4-10 år
• Et prisoverslag pr. opgave, som lagt sammen giver et budget år for år

Det sidste punkt er det, der adskiller en vedligeholdelsesplan fra en tilstandsrapport. Tilstandsrapporten fortæller, hvordan ejendommen har det i dag. Vedligeholdelsesplanen fortæller, hvad der skal ske de næste 10 år, og hvad det koster. Læs mere om, hvordan vi arbejder med det på vores side om vedligeholdelsesplan.

Eksempel på en 10-års vedligeholdelsesplan

Eksemplet herunder er en forenklet plan for en etageejendom fra 1930 med to opgange og 16 lejligheder. Tallene er vejledende overslag og skal vise princippet – de konkrete priser afhænger altid af ejendommen, materialevalg og markedet.

Lagt sammen giver planen et samlet behov på cirka 2,4-3,3 mio. kr. over 10 år – eller 240.000-330.000 kr. om året i gennemsnit. Det tal er det vigtigste i hele planen, fordi det er det, bestyrelsen eller ejeren skal hensætte, hvis vedligeholdelsen skal betales uden ekstraopkrævninger eller lån. I praksis fordeles beløbet ujævnt: Taget i 2027 fylder mest, og derfor planlægges mindre arbejder ofte i årene omkring det store.

Læg også mærke til kælderen. Fugt er markeret som akut, selvom beløbet er lille, fordi fugt, der får lov at stå, ender som skimmel og nedbrudt murværk. Er I i tvivl om fugtniveauet, er en fugtmåling det billigste sted at starte.

Sådan laver du en vedligeholdelsesplan – trin for trin

1. Saml materialet: tegninger, tidligere rapporter, fakturaer på udførte arbejder og eventuelle tilbud, I har liggende
2. Gennemgå ejendommen bygningsdel for bygningsdel – tag og loft, facader, vinduer, trapperum, kælder, installationer og udearealer – og tag fotos af alt, der ser slidt ud
3. Giv hver bygningsdel en tilstand på en simpel skala: god, middel, dårlig eller kritisk
4. Skriv den anbefalede indsats og det år, arbejdet bør udføres – og markér det, der ikke kan vente
5. Sæt et prisoverslag på hver opgave. Brug tilbud, I har fået, erfaringstal fra naboforeninger eller en rådgiver
6. Læg beløbene sammen pr. år, så I får et vedligeholdelsesbudget – og beregn, hvad der skal hensættes årligt
7. Få planen vedtaget på generalforsamlingen eller i ejerkredsen, og opdater den hvert 3.-5. år eller efter større arbejder

Skabelon: kolonnerne i en vedligeholdelsesplan

Skal I bygge jeres egen skabelon i Excel eller et regneark, er det disse kolonner, planen skal have:

• Bygningsdel og placering (fx “tag mod gård” eller “opgang 2, hovedtrappe”)
• Tilstand og dato for vurderingen
• Anbefalet indsats
• Prioritet (akut, 1-3 år, 4-10 år)
• År for udførelse
• Prisoverslag ekskl. moms
• Status (planlagt, bestilt, udført) og eventuel bemærkning

Med en ekstra fane, der summerer overslag pr. år, har I et 10-års budget, der kan lægges direkte ind i driftsbudgettet.

De fejl, vi oftest ser i hjemmelavede planer

• Bygningsdele, man ikke kan se fra gaden, mangler – undertag, skotrender, faldstammer og kloak er de typiske huller
• Alt får samme prioritet, så planen ikke hjælper med at vælge, hvad der skal laves først
• Prisoverslagene er baseret på et enkelt tilbud eller et gæt, og budgettet holder ikke, når arbejdet skal udbydes
• Planen laves én gang og opdateres aldrig – efter tre år passer hverken tilstand eller priser
• Der mangler dokumentation med fotos, så bestyrelsen ikke kan forklare beboerne, hvorfor taget skal skiftes

Hvornår skal en fagmand lave planen?

Et første udkast kan I sagtens lave selv, og det er en god øvelse for enhver bestyrelse. Der er dog situationer, hvor planen bør udarbejdes af en uvildig byggesagkyndig:

• Andelsboligforeninger stiftet den 1. juli 2018 eller senere har lovkrav om en plan på mindst 15 år – se reglerne på siden om vedligeholdelsesplan til andelsboligforening
• Ejerforeninger, hvor bestyrelsen ifølge normalvedtægten skal fremlægge planen på generalforsamlingen – læs mere om vedligeholdelsesplan til ejerforening
• Når banken, realkreditinstituttet eller valuaren beder om planen i forbindelse med lån eller vurdering
• Når ejendommen står over for et stort arbejde som tag eller facade, og beløbene skal holde

Hos aakdrift udarbejder vi vedligeholdelsesplaner til boligforeninger, udlejere og private husejere i København og på Sjælland – fra 5.000 kr. ekskl. moms, med gennemgang på stedet, fotodokumentation, 10-års budget og gennemgang med bestyrelsen. Planen bygger på en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. Ring på 93 98 54 74, eller læs mere om vores vedligeholdelsesplan.

Ofte stillede spørgsmål om vedligeholdelsesplaner